La Cour d’appel fédérale (la « CAF ») a récemment confirmé, dans l’affaire Carvest Properties Limited v. Canada, 2022 CAF 124, que les immeubles d’habitation enregistrés comme des immeubles en copropriété doivent être évalués appartement par appartement. Il est intéressant de noter que la position de la Cour canadienne de l’impôt de prendre en compte un « escompte d’absorption », visant à mesurer l’effet de la vente hypothétique de tous les appartements de l’immeuble et leur introduction sur le marché immobilier, n’a pas été renversée par la CAF. Ces deux éléments qui ressortent de la décision de la CAF sont utiles afin de résoudre d’éventuels différends fiscaux concernant l’évaluation des immeubles résidentiels nouvellement construits aux fins de la TPS/TVH.

L’article 191 de la Loi sur la taxe d’accise (la « LTA ») exige que le constructeur d’un immeuble d’habitation nouvellement construit paye la TPS/TVH sur la juste valeur marchande de l’immeuble. Selon la LTA, le constructeur est réputé avoir vendu et reçu (une « fourniture à soi-même ») la propriété au moment où les travaux de construction sont achevés en grande partie ou, s’il est postérieur, au moment de l’occupation de la propriété aux termes d’un bail. L’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») vérifie activement ces « fournitures à soi-même » et de nombreux promoteurs s’attendent à ce que l’ARC soit en désaccord avec l’évaluation qu’ils ont autodéclarée et en augmente la valeur.

La LTA n’exige pas que le constructeur retienne les services d’un évaluateur professionnel pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété, mais de nombreux constructeurs choisissent de le faire pour diverses raisons, notamment pour se prémunir contre le risque que l’ARC établisse une cotisation au-delà du délai de prescription. Un évaluateur doit être instruit à l’égard de l’actif à évaluer et au sujet des méthodes autorisées par la loi qu’il n’envisagerait pas automatiquement dans d’autres contextes. Compte tenu de la décision de la CAF dans l’affaire Carvest Properties Limited, la personne qui effectue l’évaluation de la propriété doit considérer que a) l’évaluation doit être effectuée pour chaque propriété juridique distincte de l’immeuble en copropriété et b) qu’un « escompte d’absorption » ou un « escompte de volume » est possible dans les circonstances appropriées.