Le 16 décembre 2010, le ministère des Finances a proposé des modifications aux règles sur les fiducies de placement immobilier (FPI). D’une façon générale, les changements proposés faciliteront la qualification des fiducies à titre de FPI. Ils sont entrés en vigueur le 1^er janvier 2011.

Les modifications proposées incluent :

• conservation de la qualification de la source du revenu dans le cas de certaines distributions provenant d’entités filiales;

permettre aux FPI de gagner, à titre de revenu de FPI admissible, certains gains réalisés en raison de fluctuations monétaires relatives à des placements dans des biens immeubles ou réels étrangers ;

réduction des seuils d’actifs et de revenus — les FPI pourront détenir 10 % de « mauvais » actifs; le critère de 95 % du revenu est réduit à 90 %;

biens « accessoires » permis limités aux biens personnels tangibles et meubles corporels;

clarification des règles sur les biens immeubles en inventaire : les gains provenant de la vente de biens immeubles en inventaire sont des revenus provenant de sources admissibles (aux fins du critère de 95 %);

exigence que les titres d’une fiducie soient négociées en bourse pour que la fiducie puisse se qualifier à titre de FPI.

I. Contexte

Les FPI peuvent bénéficier d’une exonération à l’impôt des fiducies intermédiaires de placement déterminées (FIPD), impôt qui est généralement prélevé à compter de 2011. Pour être admissible à cette exonération, une fiducie doit répondre à deux critères portant sur les revenus et à deux autres portant sur les actifs.

Une FPI doit tirer a) au moins 95 % de ses revenus d’une liste définie de types de revenus passifs, et b) au moins 75 % de ses revenus d’une liste définie de types de revenus passifs liés à l’immobilier (par exemple des loyers, des intérêts hypothécaires, etc.).

Les critères portant sur les actifs sont plus complexes. D’abord, une FPI ne peut posséder de « biens hors portefeuille » (BHP), à moins que ces BHP ne soient des « biens admissibles de FPI » (BAF). Les BHP incluent les titres d’une entité filiale si deux conditions sont remplies : 1) soit la fiducie possède plus de 10 % des actions ou unités de l’entité, soit les actions ou unités que la fiducie possède représentent plus de 50 % des actifs de la fiducie; et 2) l’entité filiale n’est pas une « entité de placement de portefeuille » (EPP), qui est généralement une entité qui ne possède pas de BHP. Les BHP incluent aussi généralement les biens immeubles situés au Canada si au cours d’une année d’imposition, la valeur de ces biens immeubles est supérieure à 50 % de la valeur des capitaux propres de la fiducie. Enfin, les BHP incluent également les biens utilisés dans le cadre de l’exploitation d’une entreprise par la fiducie ou une personne liée.

Le deuxième critère exige que, à tout moment pendant une année d’imposition, la FPI possède des biens immeubles ou réels et certaines quasi-espèces d’une valeur égale au moins à 75 % de ses capitaux propres.

Les modifications proposées visent à combler des lacunes dans les règles actuelles sur les FPI.

II. Modifications proposées

A. Baisse des seuils d’actifs et de revenus

Une des critiques fréquentes à propos des règles sur les FPI est qu’il est difficile de les respecter en pratique et qu’elles ne contiennent pas de processus de réparation en cas de violations mineures. Bien que les modifications proposées ne comprennent pas de possibilité de réparation, elles abaissent le seuil de deux critères.

L’interdiction sur la possession de BHP qui ne sont pas des BAF, étant probablement la règle la plus difficile à respecter en pratique, sera modifiée pour permettre à une FPI de détenir des BHP qui ne sont pas des BAF dans la mesure où la valeur de ces BHP est inférieure à 10 % de la valeur de tous les BHP détenus par la FPI. De plus, le critère de revenus fixé à 95 % sera réduit à 90 %.

Ces modifications devraient mieux harmoniser les règles à la réalité et réduire considérablement le risque de non-conformité des FPI.

B. Définition de « revenu »

Aux fins des critères de seuil de revenu, les modifications proposées amenderont les critères afin qu’ils soient fondés sur le « revenu brut de FPI », lequel comprendra : a) les sommes reçues ou à recevoir pendant l’année d’imposition (selon la méthode de comptabilité fiscale) autrement qu’à titre de capital, et b) les gains en capital réalisés pendant l’année d’imposition. Ce changement vise à clarifier que les revenus ne comprennent pas les produits de disposition, à l’exception des gains en capital, et plus particulièrement à exclure la récupération de l’amortissement.

Malheureusement, la définition proposée de « revenu brut de FPI » ne va pas jusqu’à définir les sommes reçues ou à recevoir dans différents scénarios. L’Agence du revenu du Canada (ARC) a tenté de résoudre certaines questions d’interprétation de façon administrative alors que d’autres questions resteront probablement en suspens.

C. Avoirs en inventaire permis limités

Les modifications proposées empêcheront les FPI de détenir des biens immeubles en inventaire, à moins qu’ils ne soient détenus par une filiale dans certaines circonstances.

Les « biens de revente admissibles » seront, à l’exception des immobilisations, des biens immeubles ou réels qui sont la propriété d’une filiale d’une FPI et : a) contigus à un bien immeuble qui fait partie des immobilisations du propriétaire ou d’une autre entité dont la FPI détient un titre, et b) dont la détention est nécessaire et accessoire à la détention du bien immeuble donné. En raison de ce changement, la portée du critère de revenu de 90 % sera agrandie pour inclure les gains tirés de la disposition de biens de revente admissibles.

Les notes explicatives des changements proposés utilisent l’exemple de la partie d’un projet de développement commercial d’une FPI qui est destinée à être retranchée du projet au profit d’un locataire-clé — qui en sera propriétaire et utilisateur — pourvu que la détention de ce bien soit nécessaire et accessoire à la détention du projet.

D. Qualification de la source du revenu dans le cas de certaines distributions faites par des entités filiales

Les modifications proposées résoudront une anomalie existante relativement au choix de l’entité par l’entremise de laquelle la FPI détient indirectement des biens immeubles. Pour les fins du critère des actifs de type BAF, les titres d’une entité sont des BAF si l’émetteur des titres, peu importe sa nature juridique corporative, répond aux deux critères de revenus et aux deux critères d’actifs.

Toutefois, pour les fins des critères de revenus, il n’existe pas de mécanisme général permettant de conserver la qualification de la source des revenus distribués aux propriétaires (à l’exception des sociétés de personnes). Les distributions d’une filiale sont des revenus de dividendes et, ce qui pose encore plus problème, les distributions d’une fiducie sont généralement des distributions de fiducie. Par conséquent, il existe un risque que, bien que la FPI réponde aux critères d’actifs, les revenus distribués par les entités filiales fassent en sorte que la FPI ne réponde pas aux critères de revenus. En réponse aux pressions de la communauté fiscale, une règle limitée de conservation de la qualification de la source de revenu a été adoptée en 2008 pour les distributions des fiducies provenant de loyers de biens immeubles ou réels. Toutefois, d’autres types de revenus qui pouvaient être de sources admissibles pour les autres critères de revenus n’ont pas bénéficié de la conversation de la qualification.

La modification proposée offrira une forme de conservation de la qualification de la source pour les distributions sur des titres à condition que les titres soient des BHP pour leur détenteur, c’est-à-dire à condition que soit le détenteur possède 10 % ou plus de l’entité qui verse les distributions, soit les titres représentent 50 % ou plus de la valeur des actifs du détenteur. Ceci inclura un titre de créance et ainsi cette règle semble s’appliquer également aux versements d’intérêts par une entité filiale si on peut raisonnablement considérer que les flux de trésorerie finançant les intérêts proviennent d’une autre source admissible de revenus (par exemple, des paiements d’intérêts financés par des loyers reçus).

E. Fluctuations de devises

Selon les règles sur les FPI, il n’existe aucune exigence à l’effet que les fiducies ne doivent posséder que des biens immeubles situés au Canada. Avec les modifications proposées, certains gains réalisés en raison des opérations de change et certains gains réalisés en raison des opérations de couverture seront réputés avoir la même qualification que l’opération de change ou l’opération de couverture sous-jacente.

Par exemple, un gain réalisé en raison des opérations de change lors de la disposition d’un bien immeuble étranger serait réputé être un gain provenant de la disposition d’un bien immeuble ou réel pour les fins des critères de revenus. De même, un gain réalisé en raison des opérations de change dans un contexte de dettes libellées en monnaie étrangère afin d’acquérir le bien immeuble étranger serait qualifié de gain tiré de la disposition d’un bien immeuble ou réel.

Les opérations de couverture de devises étrangères, comme les ventes à terme périodiques de devises étrangères correspondant aux dates de paiement des loyers seraient aussi réputées être qualifiées de loyer de bien immeuble ou réel (c’est-à-dire, la source du revenu qui est couverte).

Fait intéressant, il n’y a pas de modification proposée relativement aux opérations de couverture locales, comme les opérations de couvertures de taux d’intérêt ou les blocages de taux d’intérêt en prévision d’un financement. Les revenus tirés de ces contrats ne sont pas mentionnés dans les critères de revenus, mais il n’y a pas de raison de politique pour considérer ces revenus comme « mauvais ». De plus, la qualification canadienne des contrats dérivés de base soulève des questions intéressantes quant à la qualification des actifs d’un contrat dérivé.

F. Biens accessoires limités aux biens personnels tangibles et meubles corporels

La définition de BAF comprenait les biens qui étaient « accessoires » à l’obtention de loyers ou de gains en capital provenant de biens immeubles ou réels. Les notes techniques de la législation initiale donnaient des exemples comme les meubles de bureau et l’équipement informatique. Les modifications proposées limiteront expressément les types de biens qui peuvent être qualifiés d’« accessoires » à des biens personnels tangibles ou à des biens meubles corporels au Québec.

Les biens immeubles ou réels sont en eux-mêmes des BAF. Cette modification semble donc ne viser qu’à exclure les actifs commerciaux intangibles de la portée de ce qui pourrait être considéré comme « accessoire » à cette fin.

G. Exigence d’inscription en bourse

Les modifications proposées exigeront aussi que les « placements » dans une fiducie (« placements » étant définis de façon large pour inclure tant les titres de créance que le capital-actions) soient inscrits ou négociés à la cote d’une bourse ou d’un autre marché public pendant l’année d’imposition pour que la fiducie puisse être qualifiée de FPI. Cette modification est cohérente avec les règles sur les FIPD en général, aux termes desquelles une fiducie n’est une FIPD que si, entre autres, les placements dans celle-ci sont négociés sur un marché public.