La ligne directrice B-20 : Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (ligne directrice) énonce les attentes du Bureau du surintendant des institutions financières Canada (BSIF) au sujet de la souscription prudente de prêts hypothécaires résidentiels, et elle s’adresse à toutes les institutions financières fédérales (IFF) qui souscrivent des prêts hypothécaires résidentiels ou font l’acquisition d’éléments d’actif liés à de tels prêts au Canada. La ligne directrice ne s’applique pas rétroactivement aux prêts hypothécaires résidentiels souscrits avant son entrée en vigueur. Le BSIF s’attend à ce que les IFF appliquent intégralement les principes de la ligne directrice d’ici la fin de l’exercice 2012 et le BSIF a indiqué que, lorsque cela est possible, les IFF devraient se plier aux principes et aux attentes énoncés dans la ligne directrice en date du 21 juin 2012.

La ligne directrice s’applique à tout prêt consenti à un particulier qui est garanti par une hypothèque sur un immeuble résidentiel (c’est-à-dire un immeuble d’un à quatre logements), aux marges de crédit garantie par bien immobilier (MCBI), aux prêts sur la valeur nette d’une maison et aux autres produits de même genre qui reposent sur un immeuble résidentiel.

La ligne directrice énonce cinq principes fondamentaux pour une saine souscription de prêts hypothécaires résidentiels, chacun de ces principes étant examinés ci-dessous.

Principe 1 : Les IFF qui pratiquent la souscription de prêts hypothécaires résidentiels et/ou l’acquisition d’éléments d’actif liés à de tels prêts doivent appliquer une politique de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (PSPHR). Les pratiques et procédures des IFF en matière de prêts hypothécaires résidentiels doivent respecter les dispositions de leur PSPHR.

La ligne directrice aborde la supervision exercée par la haute direction et le conseil d’administration sur les pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels. Un cadre de gestion de la propension à prendre des risques (dont les exigences seront énoncées dans une version revue de la ligne directrice du BSIF sur La gouvernance d’entreprise à venir) doit fixer des limites au niveau des risques que les IFF sont prêts à accepter au titre des prêts hypothécaires résidentiels. Ces limites représentent le fondement de la PSPHR. La PSPHR, dont la haute direction est responsable, doit par ailleurs s’harmoniser avec la stratégie d’entreprise des IFF, puis être rattachée au cadre de gestion du risque d’entreprise. Elle doit tenir compte de l’envergure, de la nature et de la complexité de l’activité d’une IFF dans le domaine des prêts hypothécaires résidentiels.

Le BSIF s’attend à ce que le conseil de l’IFF étudie la PSPHR et tout changement qui y est apporté et en discute et à ce qu’il comprenne les décisions, les plans et les politiques pris et adoptés par la haute direction à l’égard de la souscription de prêts hypothécaires résidentiels ou de l’acquisition d’éléments d’actif liés à de tels prêts et leur éventuelle incidence sur l’IFF. Le conseil doit sonder et questionner la haute direction et en obtenir l’assurance que ces décisions, plans et politiques sont conformes à ses propres décisions et à la stratégie en matière de gestion des activités et des risques qu’il a approuvée pour l’IFF et que les contrôles internes correspondants sont rigoureux et mis en œuvre de manière efficace. Du point de vue pratique, le conseil devrait être en mesure de démontrer au BSIF qu’il a rempli ces attentes et les communications devraient faire l’objet d’une description écrite exhaustive lui permettant de faire cette démonstration.

Les IFF doivent, normalement par l’entremise de leurs fonctions de supervision de la gestion du risque, se doter de processus efficaces pour pouvoir, de façon indépendante et objective, recenser, évaluer, analyser, surveiller, contrôler et atténuer les risques concernant les prêts hypothécaires résidentiels et s’assurer du respect des politiques de gestion du risque (et fournir des garanties en ce sens au conseil et à la haute direction) et produire des rapports sur les exceptions et faire rapport de l’efficacité des modèles.

Un employé cadre de l’IFF doit faire une déclaration annuelle au conseil pour confirmer que les pratiques de souscription et d’acquisition de prêts hypothécaires résidentiels de l’IFF et les pratiques et procédures connexes de gestion du risque satisfont, sauf indication contraire dans la déclaration et dans un rapport présenté au conseil et au BSIF, aux normes énoncées dans la ligne directrice.

Principe 2 : Les IFF doivent faire preuve de diligence raisonnable en notant et en confirmant l’identité de l’emprunteur, ses antécédents et sa volonté d’acquitter ses dettes dans les délais impartis.

La ligne directrice prévoit que les IFF doivent vérifier dans une mesure raisonnable les antécédents, le dossier et le comportement de crédit d’un éventuel emprunteur hypothécaire résidentiel pour bien évaluer la probabilité qu’il remboursera le prêt hypothécaire dont il fait la demande. À cette fin, les IFF doivent conserver des documents complets sur les renseignements qui ont motivé l’approbation d’une demande de prêt, la situation d’emploi et la vérification du revenu, les calculs du ratio de la dette, le ratio prêt-valeur, l’évaluation du bien immobilier et les documents d’évaluation, les rapports des agences d’évaluation du crédit et les réponses à d’autres demandes de renseignements sur le crédit, les documents qui permettent de vérifier la source des acomptes, les conventions d’achat et de vente et autres documents à l’appui des sûretés, une explication des critères ou des autres éléments d’atténuation des facteurs de risques de crédit élevés, une justification précise de la décision (y compris les exceptions), et un dossier de l’assureur hypothécaire qui valide l’approbation de l’assurance hypothécaire dans les cas d’une exception à ses politiques de souscription. Une cote de crédit ne doit pas être le seul critère pris en considération pour évaluer la qualité de l’emprunteur.

Les documents susmentionnés doivent être obtenus à l’émission du prêt hypothécaire et, le cas échéant, à chaque refinancement du prêt, et l’analyse de l’emprunteur doit être mise à jour périodiquement (pas uniquement au moment du renouvellement).

Principe 3 : Les IFF doivent évaluer correctement la capacité de l’emprunteur d’acquitter ses dettes dans les délais impartis.

Comme moyen d’évaluer la capacité d’un emprunteur de rembourser les dettes qu’il a contractées, la ligne directrice prévoit que les IFF doivent présenter des demandes de renseignements raisonnables et prendre des mesures raisonnables pour vérifier le revenu sous-jacent de l’emprunteur (y compris sa situation d’emploi et ses revenus antérieurs) et doivent également faire preuve de diligence en vérifiant la situation de crédit d’un garant ou d’un cosignataire. Les IFF doivent établir les paramètres du service de la dette, fixer des mesures prudentes pour déterminer le service de la dette (qui doivent être précisées dans la PSPHR) et calculer le ratio de service de la dette de l’emprunteur particulier afin d’en apprécier l’abordabilité.

Les IFF doivent fixer une période d’amortissement maximale annoncée pour tous les prêts hypothécaires résidentiels souscrits. Le BSIF s’attend à ce que la période d’amortissement moyenne des prêts hypothécaires souscrits soit plus courte que la période maximale annoncée par l’IFF, comme elle le précise dans sa PSPHR. La ligne directrice n’exige pas que les IFF aient une période d’amortissement prédéterminée pour tous les soldes des MCBI impayés. Les MCBI dont le ratio prêt/valeur est d’au plus 65 % n’ont pas à être amortis.

Principe 4 : Les IFF doivent disposer de processus solides de gestion et d’évaluation des sûretés relatives aux biens immobiliers sous-jacents.

La ligne directrice prévoit que les IFF doivent appliquer des politiques et procédures d’évaluation précises et transparentes à l’égard de l’évaluation des biens immobiliers sous-jacents. Parmi les exemples cités, on compte l’inspection sur place, l’évaluation par un tiers ou les outils d’évaluation électroniques, mais la ligne directrice énonce clairement que les IFF ne devraient pas s’en remettre à une seule de ces méthodes et devraient plutôt adopter une approche élargie et plus prudente lorsqu’elles évaluent des biens.

Le ratio prêt-valeur (RPV) est couramment utilisé pour mesurer le risque de crédit et le BSIF reconnaît que le RPV est largement lié au risque du crédit. La ligne directrice précise que les IFF doivent adopter un RPV maximal acceptable (pour divers types d’opérations hypothécaires), lequel peut être prescrit légalement ou fixé d’après la situation actuelle ou attendue du marché ou d’autres facteurs de risque.

La loi précise que les prêts hypothécaires résidentiels souscrits pour l’achat, la rénovation ou l’amélioration d’un bien immobilier doivent être assurés si leur RPV est supérieur à 80 %. En outre, le BSIF s’attend à ce que les IFF imposent un RPV maximal de 65 % pour les prêts hypothécaires résidentiels non conformes.

Dans le cas des MCBI, le BSIF s’attend à ce que les IFF limitent la composante MCBI non amortie d’un prêt hypothécaire résidentiel au RPV maximal autorisé, c’est-à-dire au plus 65 %.

Le BSIF s’attend à ce que le PRV moyen pour toutes les MCBI sera inférieur aux plafonds annoncés des IFF, comme l’indique leur PSPHR, et qu’il reflétera une distribution raisonnable des RPV dans l’ensemble du portefeuille.

Principe 5 : Les IFF doivent disposer de pratiques et procédures efficaces de gestion du risque de crédit et de contrepartie qui appuient la souscription de prêts hypothécaires résidentiels et la gestion du portefeuille d’éléments d’actif liés à de tels prêts, notamment l’assurance hypothécaire, le cas échéant.

Pour atténuer le risque, les IFF peuvent se procurer de l’assurance hypothécaire auprès de la SCHL et d’assureurs hypothécaires privés et le BSIF indique que les deux sont acceptables, pourvu que l’IFF fasse preuve de diligence raisonnable auprès de l’assureur hypothécaire en respectant son niveau d’exposition à cet assureur. Le BSIF a indiqué que la ligne directrice ne s’applique pas aux assureurs hypothécaires, bien qu’un projet distinct de lignes directrices portant sur les assureurs hypothécaires soit envisagé.

Les IFF qui font l’acquisition de prêts hypothécaires résidentiels provenant de tiers doivent veiller à ce que les normes de souscription du tiers soient conformes à la PSPHR de l’IFF de même qu’à la ligne directrice.

Exigences d’information

La ligne directrice énonce le principe général que les IFF doivent divulguer suffisamment de renseignements sur leurs portefeuilles de prêts hypothécaires résidentiels pour permettre aux participants du marché d’effectuer une évaluation juste de la stabilité et de l’état général de leurs activités dans le secteur des prêts hypothécaires résidentiels.

La divulgation publique recommandée de renseignements sur les prêts hypothécaires résidentiels doit comprendre, notamment, i) le montant et le pourcentage de l’ensemble des prêts hypothécaires résidentiels et des MCBI assurés et non assurés, ii) le pourcentage des prêts hypothécaires résidentiels qui sont classés dans les diverses périodes d’amortissement pour les IFF, iii) le RPV moyen pour les prêts hypothécaires résidentiels et MCBI non assurés nouveaux et acquis à la fin de chaque période, iv) une discussion de l’effet éventuel sur les prêts hypothécaires résidentiels et sur les MCBI d’un ralentissement de l’économie. Ces renseignements devraient être publiés trimestriellement sous une forme et en un lieu qui favoriseront l’accès du public et la compréhension des informations divulguées.

Surveillance

Il incombera à une IFF de tenir à jour et de remettre au BSIF, à la demande de ce dernier, sa PSPHR et les rapports de la direction connexes. De plus, une IFF doit informer sans tarder le BSIF de tout problème de souscription de prêts hypothécaires qui pourrait avoir des répercussions importantes sur sa situation financière.

Si une IFF ne limite pas les risques de souscription d’acquisition de prêts hypothécaires résidentiels, ou qu’elle n’en rend pas compte adéquatement, le BSIF peut prendre ou faire en sorte que l’IFF prenne sans tarder des mesures correctives, y compris une intensification de l’activité de surveillance ou un rajustement des exigences de fonds propres de l’IFF ou du multiple autorisé d’éléments d’actif aux fonds propres, à la mesure des risques assumés par l’IFF.