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Le BSIF publie un projet de mise à jour de la Ligne directrice B-20 : Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels

Date

25 août 2017


Le 6 juillet 2017, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a publié un projet de modifications (projet de modifications) à la Ligne directrice B-20 – Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (Ligne directrice B-20) aux fins de consultation publique. La Ligne directrice B-20, initialement mise en œuvre à compter de juin 2012 (voir notre article antérieur « Ligne directrice B-20 du BSIF : Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels »), énonce les attentes du BSIF pour la souscription prudente de prêts hypothécaires résidentiels et s’applique à toutes les institutions financières fédérales (IFF) au Canada qui effectuent la souscription de prêts hypothécaires résidentiels ou l’acquisition d’actifs adossés à des prêts hypothécaires résidentiels. Les cinq principes fondamentaux de la souscription saine de prêts hypothécaires résidentiels initialement énoncés à la Ligne directrice B-20 demeurent, mais le BSIF cherche dans le projet de modifications à préciser et renforcer les attentes à l’égard de certains points, notamment :

Exiger des IFF qu’elles réexaminent leur politique de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (PSPHR)

Comme l’énonçait initialement la Ligne directrice B-20, la PSPHR demeure le fondement des limites formulées par une IFF concernant le niveau de risque que l’IFF est prête à accepter à l’égard des prêts hypothécaires résidentiels, mais le projet de modifications introduit l’attente selon laquelle les IFF revoient régulièrement leur PSPHR pour veiller à ce que leur cadre de gestion de la propension à prendre des risques concorde dans toute la mesure du possible avec leurs politiques et pratiques en matière de souscription et d’acquisition de prêts hypothécaires et de gestion des risques.

Exiger une simulation de crise pour déterminer l’admissibilité des prêts hypothécaires non assurés

La Ligne directrice B-20 énonce les attentes du BSIF à l’égard des simulations de crise effectuées par les IFF concernant la capacité par les particuliers qui font un emprunt hypothécaire résidentiel de rembourser leurs dettes. Le projet de modifications introduit l’exigence selon laquelle les IFF doivent appliquer une simulation de crise à tous les prêts hypothécaires résidentiels non assurés pour veiller à ce que les emprunteurs puissent rembourser leurs emprunts même si les taux d’intérêt étaient supérieurs de deux points de pourcentage au taux hypothécaire contractuel offert. Ce niveau de simulation de crise est plus rigoureux que celui que fixe actuellement la Ligne directrice B-20 à l’égard des prêts hypothécaires non assurés et pourrait réduire le montant des prêts hypothécaires non assurés auxquels bon nombre d’emprunteurs seraient admissibles.

Exiger que l’évaluation du ratio prêt-valeur (RPV) demeure dynamique et adaptée aux conditions du marché local lorsqu’elle sert de contrôle de risque, comme pour la détermination de l’admissibilité des emprunteurs

La Ligne directrice B-20 énonce les attentes du BSIF relativement à la détermination des RPV de l’IFF à l’égard des prêts hypothécaires résidentiels. Le projet de modifications énonce que les cadres robustes de gestion du RPV peuvent servir à atténuer le risque associé à l’évaluation des prêts hypothécaires et demande des cadres plus dynamiques et rigoureux de détermination des RPV pour les prêts hypothécaires résidentiels. Constitue un élément clé de la détermination des RPV l’évaluation de l’immeuble sous-jacent, et le projet de modifications énonce l’attente du BSIF selon laquelle l’IFF maintienne et mette en œuvre un cadre permettant de se livrer à un examen critique des hypothèses et des méthodes qui sous-tendent l’évaluation foncière et de les remettre efficacement en question s’il y a lieu, ce qui peut contribuer à atténuer l’incertitude touchant la fiabilité des évaluations d’immeubles dans un contexte de hausse rapide du prix des logements. En outre, le projet de modifications comprend les nouvelles attentes suivantes concernant les cadres des RPV :

  • Les IFF doivent être dotées d’un processus rigoureux pour surveiller, examiner et mettre à jour régulièrement leurs cadres de gestion du RPV.
  • Dans les marchés où le prix des maisons augmente rapidement, les IFF devraient fonder le calcul du RPV sur des méthodes d’évaluation foncière plus prudentes et ne pas tenir pour acquis que le prix des logements demeurera stable ou poursuivra son ascension.
  • La structure des limites de RPV d’une IFF pour la souscription des prêts doit refléter les attributs de risque de différents types de prêts hypothécaires et être conforme à sa PSPHR .
  • Les IFF doivent se livrer à un examen critique de la viabilité des prix sur le marché du logement et ajuster de façon adéquate la valeur foncière lorsqu’elles décident de souscrire un prêt hypothécaire résidentiel non conforme (c.-à-d. un prêt qui affiche des attributs plus à risque ou des lacunes par rapport à d’autres prêts hypothécaires conventionnels) et une marge de crédit adossée à un bien immobilier (MCBI), ce qui inclut le calcul du RPV et la tarification du prêt ou de la MCBI .
  • Pour les MCBI et pour les prêts hypothécaires résidentiels non conformes, le BSIF s’attend également à ce que les IFF ajustent à la baisse le RPV maximal en présence d’une demande de prêt comportant des risques plus considérables (c.-à-d., en règle générale, plus considérables sont les risques, moins élevé sera le RPV maximal de la MCBI ou du prêt hypothécaire résidentiel non conforme) .
  • Le RPV maximal de 65 % énoncé dans la Ligne directrice B-20 pour les prêts hypothécaires résidentiels non conformes ne doit pas être considéré comme un point de démarcation sous lequel il n’est plus nécessaire d’appliquer des pratiques de souscription solidement fondées et de faire preuve de diligence raisonnable à l’égard de l’emprunteur.

Interdire expressément les ententes de prêt conjoint qui sont conçues, ou semblent conçues, pour contourner les exigences réglementaires

La Ligne directrice B-20 du BSIF énonçait qu’une IFF ne doit pas structurer un prêt hypothécaire ou une combinaison de prêt hypothécaire et d’autres produits de crédit de façon à contourner le RPV maximal qu’elle prévoit dans sa PSPHR. Le projet de modifications reformule cette attente par référence aux ententes de prêt conjoint, de sorte qu’une IFF ne doit ni constituer (ou paraître comme constituant) avec un autre prêteur un prêt hypothécaire, ni apparier un prêt hypothécaire et d’autres produits de crédit (garantis par le même bien), de façon à contourner le RPV maximal ou les autres limites prévues dans sa PSPHR ou à enfreindre les exigences législatives. Cela empêcherait concrètement une IFF de conclure avec un prêteur hypothécaire non réglementé une entente en vue d’offrir un prêt ou une MCBI qui (dans son ensemble) serait supérieur au RPV maximal énoncé à la Ligne directrice B-20.

Exigences supplémentaires concernant la vérification du revenu

La vérification du revenu d’un emprunteur constitue un élément fondamental de la souscription de prêts hypothécaires résidentiels, et le projet de modifications introduit une exigence additionnelle de rigueur concernant cet aspect de la souscription de prêts hypothécaires, y compris les attentes selon lesquelles l’IFF fasse ce qui suit :

  • Maintenir des mécanismes adéquats permettant de déceler, de prévenir et de signaler tous les cas de fraude ou d’informations trompeuses (les documents relatifs aux revenus falsifiés, p. ex.) dans le cadre de la souscription des prêts hypothécaires. Pour les demandes de prêts hypothécaires assurés, l’IFF doit signaler à l’assureur hypothécaire intéressé les cas soupçonnés ou confirmés de fraude ou de production d’informations trompeuses.
  • Effectuer une vérification diligente rigoureuse concernant un emprunteur dont les sources de revenus se trouvent à l’étranger. Les revenus qui ne peuvent être vérifiés auprès de sources fiables et bien documentées doivent être traités avec prudence lors de l’évaluation de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
  • Faire preuve de prudence accrue lorsqu’il souscrit un prêt dont le remboursement est largement tributaire de revenus tirés du bien (p. ex. le loyer provenant d’un bien de placement).

Devant la persistance des faibles taux d’intérêt, les niveaux record d’endettement des ménages et l’augmentation rapide des prix des logements dans certaines parties du Canada, le projet de modifications constitue le dernier moyen par lequel les organismes de réglementation au Canada tentent d’assurer une protection contre les importantes pertes sur prêts qui pourraient découler d’une dégradation des conditions économiques. Le projet de modifications a été publié avant l’annonce récente d’augmentation du taux de financement à un jour de la Banque du Canada, augmentation qui constitue l’une des mesures récentes introduites par les autorités gouvernementales pour refroidir le marché du logement au Canada. Les intéressés ont jusqu’au 17 août 2017 pour faire part de leurs commentaires au moyen d’observations écrites et le BSIF a indiqué qu’après l’examen des observations, il finalisera la ligne directrice et fixera une date d’entrée en vigueur qui tombera plus tard en 2017.

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