Article – détails



Article

Des faits nouveaux sur le marché canadien de la titrisation des hypothèques résidentielles

Date

14 septembre 2006

AUTEUR(s)

Byran Gibson
Pierre-Denis Leroux
Dean C. Masse
Dirk Rueter


Le marché canadien de la titrisation hypothécaire a connu ces derniers temps une croissance significative grâce à la titrisation des hypothèques résidentielles « non conformes ».

Une hypothèque résidentielle conforme est une hypothèque résidentielle provenant de l’utilisation des critères de prêt qu’appliquent traditionnellement les grandes banques canadiennes, de telle sorte que l’hypothèque est garantie par une propriété résidentielle selon un ratio prêt/valeur qui ne dépasse pas 75 %. Ces hypothèques sont communément appelées hypothèques « A ».

Par ailleurs, une hypothèque résidentielle non conforme est une hypothèque résidentielle qui ne satisfait pas à ces critères de prêt traditionnels. Parmi les raisons de cette non-conformité, on compte :

  • Le revenu est difficile à vérifier ou à prévoir du fait que l’emprunteur est un travailleur autonome ou est rémunéré à la commission;
  • L’hypothèque est garantie par une résidence secondaire;
  • L’hypothèque est garantie par une propriété résidentielle avec un ratio prêt/valeur supérieur à 75 %. Les hypothèques résidentielles non conformes sont couramment appelées hypothèques « Alt-A ».

On désigne fréquemment par hypothèques « en sous-prime » une sous-catégorie d’hypothèques résidentielles non conformes. En règle générale, ces hypothèques impliquent des emprunteurs qui ont déjà fait faillite, qui ont des antécédents de crédit constitués par des hypothèques impayées ou des dettes de consommation (ou les deux) ou des parcours de crédit se situant au-dessous de certains seuils.

Depuis plusieurs mois, trois faits importants se sont produits sur le marché canadien de la titrisation des hypothèques résidentielles non conformes. Premièrement, un taux d’intérêt fixe pour ce genre d’hypothèques a été publiquement offert au Canada pour la première fois. Avant cette offre, toutes les offres publiques pour ce genre d'hypothèques étaient des titres adossés à des créances dans lesquels les fonds reçus relatifs au groupe d’hypothèques passaient de l’émetteur aux porteurs de titres. Deuxièmement, ce marché a vu apparaître récemment un second émetteur public de titres garantis par des hypothèques non conformes. Le premier émetteur public canadien de pareilles valeurs avait effectué quatre offres publiques de ces titres au Canada avant l'arrivée du récent concurrent.

Nombreux sont les joueurs qui croient que ce marché continuera sa croissance impressionnante grâce à la force actuelle du marché canadien de l’habitation. Aussi, l’arrivée de nouveaux joueurs sur ce marché, comme les initiateurs américains qui ont lancé des activités au Canada et plusieurs grandes banques canadiennes, est de bon augure pour une croissance continue. Un initiateur de prêts hypothécaires pour le résidentiel non conforme a récemment estimé que la croissance de ce marché pourrait atteindre 10 % du marché hypothécaire résidentiel au Canada, soit 50 milliards de dollars.

Enfin, la première titrisation d’hypothèques résidentielles non conformes sous forme d’un billet a été effectuée récemment au Canada. Dans le cadre de cette opération, une compagnie d’assurances garantissait le paiement de l’intérêt et du capital sur un billet qui était garanti par un groupe d’hypothèques résidentielles non conformes. Ce billet garanti fut ensuite vendu dans le cadre d’un placement privé à un émetteur d’effets de commerce garantis pas des actifs parrainé par une banque canadienne.

Comme ce marché continue de croître, de nouvelles structures et de nouveaux types d’offres d’hypothèques résidentielles non conformes adossées à des créances vont probablement voir le jour au Canada.

Expertise